こんにちは。
広島市南区段原で不動産業を営んでおります、株式会社イシダの石田です。

築年数が古くなり、建物自体の価値がほとんどない――
いわゆる「古家付き土地」を売ろうとしたとき、「誰に買ってもらえるのか？」というのは非常に重要な論点です。

買主の属性によって、

• 売れるスピード

• 売却価格

• 売却時の条件
  が大きく異なるため、最適な買主を見極めること＝戦略そのものと言っても過言ではありません。

今回は、古家付き土地の主な買主である
「買取業者」「不動産投資家」「一般エンド（実需層）」
この3者の違いと、それぞれに向けた売却戦略を解説いたします。

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そもそも「古家付き土地」とは？

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不動産取引の現場では、
▶ 建物の価値はなく、実質「土地の売買」が中心となるが、建物が解体されていない状態の土地
を「古家付き土地」と呼んでいます。

多くの場合、

• 築30年以上の木造戸建て

• 借家（長期空室のアパートなど）

• 相続後、手入れが止まった空き家
  などがこれに該当します。

「古家付き土地」は、
▶ 解体するかどうかの判断が買主に委ねられている
点が最大の特徴です。

この性質が、買主の種類によって評価の差を生みます。

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買主①：買取業者

「早く、確実に売りたい」なら最優先候補

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● 特徴と目的

• 建物は壊して更地にし、分譲・再販するのが目的

• スピード重視、資金力がある

• 内見不要なケースもあり、荷物があってもOK

● メリット

• 価格は相場より下がるが、とにかく早い

• 解体や残置物撤去も不要で、“現状のまま”売却可能

• 瑕疵担保の免責を認めてもらえることが多い

● デメリット

• 利益を出す前提で買うため、価格は安くなりがち

• 再販前提のため、エリアや形状に厳しい条件あり

● 向いている人

• 手間をかけずに早く現金化したい方

• 遠方に住んでいて現地対応ができない相続人

• 荷物が多く、片付けに困っている人

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買主②：不動産投資家（リノベ目的）

「建物を活かしたい人」にも価値がある

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● 特徴と目的

• 建物を再利用し、賃貸やシェアハウス等で収益化する目的

• DIY系投資家や築古再生に強い業者が買主となる

• 築年数が古くても、構造・基礎がしっかりしていれば評価される

● メリット

• 解体費用がかからないため、買取業者より高く買ってくれる可能性もある

• 外観や間取りに特徴があると、むしろ“武器”になることもある

● デメリット

• 物件調査に時間がかかる

• 建物に構造的な欠陥があると成約に至らない

• 規模やエリアにこだわりがあり、全ての物件が対象とは限らない

● 向いている人

• 建物がまだ使える状態（リフォーム履歴あり）

• 立地が収益物件に適している（駅近・大学周辺など）

• 少しでも高く売りたいが、時間的な余裕がある方

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買主③：一般エンド（実需層）

「最も高く売れる」可能性があるが、最も手間がかかる相手

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● 特徴と目的

• その場所に住むことを目的とした、住宅購入者

• 建物の解体や再建築も視野に入れている

• 感情や家族構成など、「個人的な事情」が購入動機になる

● メリット

• 他の買主よりも高値で売れる可能性がある

• 売主の事情に共感してもらえれば、好条件になることも

● デメリット

• 住宅ローン審査、契約の細かい調整、内見対応など手間が多い

• 建物の劣化状況や耐震性がネックになる

• 解体・更地渡しを求められることが多く、売主負担が増す可能性あり

● 向いている人

• 立地に魅力がある（学区・交通・人気エリア）

• 売却スケジュールに余裕がある

• 高く売りたいという明確な希望がある

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売却戦略：誰に売るかで“やるべきこと”が変わる

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イシダのご提案：まずは「どの買主向けが最適か」を見極めましょう

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株式会社イシダでは、不動産の売却をご相談いただいた際、まず“どの買主に向けて売るのが合理的か”を判断するところから始めます。

• いくらで売れるのか？

• どの買主を狙うべきか？

• 解体や片付けは必要か？

• 最短で現金化できるルートは？

物件の特徴と売主様のご希望をもとに、最適な売却ルートをご提案いたします。

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まとめ：不動産は「誰に売るか」で“結果”が変わる

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不動産、とくに古家付き土地は「買主によって値段が変わる資産」です。
つまり、価格は市場ではなく、“戦略”で決まる部分も大きいのです。

• とにかく早く、現状のまま手放したい → 買取業者

• 建物を評価してもらいたい → 不動産投資家

• 最高値を目指したい → 一般エンド

あなたにとって、最適な選択肢はどれでしょうか？

もし迷われたときは、私たちイシダが第三者的な視点でご提案いたします。

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広島市南区段原日出1丁目7-12
090-8157-3165（売却専用）

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