― ご家族と資産を守る「最適な選択」を、今だからこそ

転勤というライフイベントは、ご本人だけでなく、ご家族全体の暮らしに大きな変化をもたらします。
そのなかで多くの方が直面するのが、現在のマイホームをどうするかという問題です。

「売却するべきか、それとも賃貸に出すべきか」
この問いに対して、私たち株式会社イシダは、はっきりとした立場を持っています。

イシダの結論：転勤後のマイホームは「売却」が最も合理的です

賃貸という選択肢があることは承知しています。
しかし、不動産業を通じて数多くの事例に関わってきた私たちから見ると、経済合理性・資産保全・将来設計の自由度など、あらゆる観点から判断して、「売却」が最適解であると考えます。

その理由を、ひとつずつご説明いたします。

1. 賃貸という選択の現実

● 借り手は「他人の所有物」として住まう

当然のことながら、借り手（賃借人）にとってその物件は「所有物」ではありません。
どれだけルールを設けたとしても、住み方や物の扱いには、所有者ほどの配慮はされにくいのが現実です。

• フローリングや壁紙の傷み

• 設備の使い方の違いによる劣化

• においや生活習慣の影響

数年後、再びご自身やご家族が住む予定であっても、「当時のまま」ではない状態が返ってくる可能性が高いのです。

● 空室リスクが利益を圧迫します

家賃収入が入っていれば収支は安定するかもしれません。
しかし、ひとたび空室になれば、収益はゼロ。

• 募集広告費

• クリーニング・修繕費

• 仲介手数料

• 時には家賃の値下げ交渉

こういった費用が発生するたびに、収支は大きく揺らぎます。

● 賃貸は“季節”に左右されます

特に広島のような地方都市では、賃貸ニーズは1〜3月の「異動・進学シーズン」に集中します。

その時期を逃すと、数ヶ月間決まらないことも珍しくありません。
タイミングによっては、空室期間が延びる＝利益を圧迫するという構図になるのです。

● 「他人任せ」での賃貸経営は成立しにくい

「管理会社に任せれば安心」と思われるかもしれません。
しかし、実際には、

• 入居者とのやり取りの最終判断

• 修繕や設備更新の承認

• 緊急時の連絡対応

など、所有者の判断と対応が常に求められる場面が多々あります。

特に遠方に住んでいる場合には、何かあるたびにストレスや出費が重なってしまうことも。

● 不動産は「自分の目が届く範囲で所有する」のが理想

私たちは、不動産という資産は「自分の管理・監視が及ぶ場所」にあることが理想的だと考えています。

• 地震や台風などの災害時の確認

• 建物の経年変化や劣化への対応

• 近隣とのトラブル時の現地対応

これらを遠方から行うことには、明確な限界があります。

2. 一度貸し出すと「自由が利かなくなる」

― “選択肢を残すつもり”が、逆に選択肢を狭めてしまうことも

「転勤の間だけ貸して、また戻ったら住めばいい」
「当面は賃貸収入を得て、将来は売ればいい」

そうした考え方は、とても自然で、一見“柔軟性のある選択”に見えるかもしれません。
ですが、一度でもマイホームを賃貸に出すと、そこから先の選択肢には想像以上の制約がかかるのです。

① 「戻りたい」と思っても、借主が優先される

日本では、借地借家法という法律が借主（借り手）の権利を非常に強く保護しています。

例えば、

• 契約満了時に「自分が戻って住みたい」と申し出ても、

• 借主が「住み続けたい」と希望すれば、

貸主側（所有者）の「正当事由」が必要になります。
この“正当事由”というのは非常に厳しく、
単に「自宅として使いたいから」という理由では、裁判になった場合に通らない可能性もあります。

つまり、「また戻る予定だったのに、戻れない」ことが、法的に起こり得るのです。

② 売却したくなっても、タイミングと価格を選びにくくなる

仮に、賃貸中の物件を売却しようとすると…

• 内覧ができない（入居中のため）

• 買主が「自分で住むため」に購入できない

• 収益物件としての価値で評価される（収益還元法）

といった事情から、価格は市場価格よりも低くなりがちです。

例えば、築浅でまだまだ魅力ある物件でも、
「家賃が安く設定されている」ことで、収益還元法上の評価額が低く抑えられることがよくあります。

つまり、貸し出した瞬間から、売却価格という“出口の選択肢”にも影響を及ぼすというわけです。

③ 「一時的なつもり」が、思ったより長期化するリスク

転勤の予定が「数年」と言われていても、現実には…

• 「さらに延長になった」

• 「異動が繰り返される」

• 「転勤先で子どもの進学や家の購入に至った」

というケースも少なくありません。
こうなると、当初「一時的なつもり」で始めた賃貸が、いつの間にか戻れない・売れない物件に変わってしまうことも。

④ 賃貸終了後の再入居には「状態のギャップ」も

たとえ契約満了で退去しても、その後すぐに住めるとは限りません。

• 壁紙や床の張り替え

• 傷みの補修

• 生活臭の除去

• クリーニング・設備交換

といったリフォーム費用と時間が必要になるケースも多く、
「すぐ戻って住めばいい」と思っていたのに、余計な出費と手間がかかることもあります。

▷ 賃貸に出す＝選択肢を“キープ”しているようで、“限定”している

「今は貸すけれど、将来は売る／戻る」といった柔軟な戦略は、
実際には想像以上に自由度を狭めてしまう現実があるということを、私たちは数多く見てきました。

だからこそイシダでは、

• 賃貸に出さず、

• 価値が高いうちに、

• 状況が変わる前に

売却という明確な出口戦略を選ぶことが、資産運用としてもっとも合理的であると考えています。

3. 賃貸中の物件は「売却価格が下がりやすい」

―「資産価値を守りたい」と思うなら、貸す前に一度立ち止まってください

マイホームを貸し出してから、数年後に「そろそろ売ろうかな」と思ったとき、
思ったよりも売却価格が伸びないことがあります。

「築年数が進んだからかな…」
「市場が冷え込んでるのかな…」

そう考える方が多いのですが、実は原因はそこではありません。
“貸していた”という事実そのものが、価格を下げる要因になっているのです。

① 売却価格が「収益還元法」で決まってしまう

居住用物件（＝空き家や自宅）の売却では、通常「取引事例比較法」が使われます。
これは「周辺の似たような物件がいくらで売れたか？」を参考にする手法で、実需層（＝住むために買う人）のニーズに応じた価格がつきます。

ところが賃貸中の物件は違います。
実際に住めないため、主な買主は**投資家や不動産会社などの「収益目的層」**になります。
すると、査定方法は「収益還元法」に切り替わります。

▶ 収益還元法とは

ざっくり言えば、

「その物件が毎月得られる家賃 × 年間 × 利回り調整」＝物件価格

という考え方。
つまり、家賃が低ければその分だけ“価値”が下がるという仕組みなのです。

② 「家賃設定」が将来の売値を決めてしまう

たとえば、築10年の住宅を転勤に伴い月8万円で賃貸に出したとします。

投資家が期待する利回りが6%の場合、
年家賃96万円 ÷ 0.06 ＝ 1,600万円 が理論的な上限になります。

一方、同じ物件が空室で、実需層に2,000万円で売れる市場だとしたら…

差額の400万円が“貸したことによる損失”になる可能性があるのです。

しかも、家賃設定は一度決めたらそう簡単には上げられません。
長期入居者ほど、家賃の値上げは難しく、「安いまま貸し続けたこと」が“将来の評価額”に直結することになるのです。

③ 買主の幅が狭くなる＝交渉力が落ちる

賃貸中の物件は「住めない」ため、購入できる人が限られます。

• 実需層（自分で住む人）→✕

• 一般的な住宅ローン利用者→✕（投資用ローンに変更が必要）

• 空室希望の投資家→△（内覧できない／退去未定）

つまり、買主層が“極端に限られる”という現実があります。
売主としては、価格や条件の交渉において圧倒的に不利な立場に置かれがちです。

④ 賃貸中の物件は「内覧できない＝売れにくい」

買主にとって、**物件の「中が見られない」**というのは非常に大きな不安要素です。

• 室内の状態が確認できない

• 設備や仕様が古い可能性がある

• 匂いや騒音など、写真では分からない部分が多い

このような不確実性があるため、
内覧不可の物件は、買主が「避ける」ことが多く、価格交渉の材料にもされやすいのです。

⑤ 退去が未定だと「いつ住めるか分からない」不安も

オーナーチェンジ物件として売却する際、入居者が住み続ける可能性がある限り、

• 「いつ退去するか分からない」

• 「再度自分で使うことができるか不明」

という不確定要素を含むことになります。

そのため、リスク込みの価格設定（＝割安）でなければ売れにくいのが現実です。

▷ 売却価格を守りたいなら、「空室」のうちに動くことが重要です

「将来売るつもりだから、今は貸しておこう」と考える方は少なくありません。
ですが実際には、貸したことが「売却価格の低下」や「買主減少」に直結することが多いのです。

それならば…

• 市場の実需層に向けて

• 室内を丁寧に整えて

• 適正価格で、広く売り出す

という売却活動を「今」選ぶことのほうが、長い目で見て明確に資産を守る行動になると、私たちは確信しています。

4. 売却という選択がもたらす自由

―「資産を手放す」のではなく、「資産の使い道を広げる」行為

マイホームを売却するという行為には、ある種の心理的ハードルがあります。
「手放す」「失う」「終わりにする」――
そういった言葉が頭に浮かびがちです。

けれど私たち株式会社イシダは、売却とは「失うこと」ではなく、「資産の使い方を変えること」だと考えています。

むしろ、売却することで得られるものの方が、ずっと多いのです。

① 売却は「流動性」を生む行為

不動産は「固定資産」と呼ばれるように、その場から動かせず、すぐに使えない資産です。
これを売却することで、すぐに使える「現金資産」へと変えることができます。

現金化された資金は、

• 新たな住まいへの資金

• 教育費や老後資金

• 転勤先での住宅購入・事業投資

• 資産運用・保険の見直し

• 必要なときの“備え”としての余力

など、目的に応じて自在に活用できるようになります。

▶ 「いつか戻るかも」より、
▶ 「今、この資産をどう活かせるか」
が問われる時代です。

② 売却は「精神的自由」ももたらします

持ち家があると、

• 空き家の管理

• 固定資産税の支払い

• 台風・地震など災害時の不安

• 定期的な修繕や草刈りの手配

• 将来的な活用方法への悩み

など、「見えない責任と不安」が常に付きまといます。
特に、離れた場所にある物件ほど、そのストレスは大きくなりがちです。

売却することで、
「気にかけるべき物件が一つ減る」＝心の余白が増える
という安心感は、思っている以上に大きな価値を持っています。

③ 売却は「選択肢の先延ばし」ではなく「選択肢の創出」

「とりあえず貸しておいて、後で考える」
という判断は、一見“保留”のようですが、実はその間に“選べない状態”が固定されていく可能性があります。

• 入居者がいるから売れない

• 利回りで評価されるから価格が下がる

• 将来戻りたくても戻れない

• 管理が続き、出費と負担が増える

つまり、所有を続けることで選択肢が狭まっていく現実があるのです。

一方で、今売却して現金に変えておくことで、未来の選択肢は広がります。

• 「転勤先で買い替える」

• 「しばらくは賃貸に住む」

• 「ライフステージに応じて再購入」

• 「相続・贈与など柔軟な資産設計が可能になる」

こうした選択肢が、一気に開かれるのです。

④ 売却は「自分の人生の主導権を取り戻す」行為

不動産を所有し続けるということは、「その不動産に自分の行動が縛られる可能性を持つ」ということでもあります。

• 住まいの場所に縛られる

• タイミングを逃しやすい

• 出費や責任が発生する

• 売りたくても売れない状況になることがある

そういった状態から、自らを解放する。
それが「売却」という選択の本質です。

“手放す”ことで、“握り直せる”自由がある。

この視点を持っていただくことが、未来の後悔を防ぐ第一歩だと、私たちは信じています。

▷ 売ることで終わるのではなく、売ることで始まる選択肢がある

株式会社イシダは、
売却という判断を「単なる処分」としてではなく、
「未来の資産設計の入口」として位置づけています。

不動産という重い資産を持ち続けることが、本当に今のあなたにとって最善か？
売却によって生まれる“新たな自由”を、一緒に見つめ直してみませんか？

5. イシダが売却をサポートする理由

―「地元密着 × 実務力 × 柔軟性」で“納得できる売却”を実現します

マイホームを売却するという行為は、多くの方にとって一生に数回あるかないかの経験です。
だからこそ、「誰に相談するか」が非常に重要になります。

株式会社イシダは、広島で50年。
大手では難しい“顔の見える対応”と、地元業者ならではの実動力で、多くのお客様の売却をサポートしてきました。

✔ 仲介も買取も、両方に対応

• 時間をかけて少しでも高く売りたい方には「仲介」

• スケジュールや資金計画を重視される方には「即時買取」

お客様の背景に応じて、ベストな“出口戦略”を設計いたします。

✔ 少人数体制で、相談から引渡しまで“ワンストップ対応”

• 途中で担当が変わらない

• 決済や契約に至るまで責任を持ってフォロー

• 必要に応じて司法書士・税理士・建築士とも連携可能

スピード感と丁寧さの両立こそが、私たちイシダの最大の持ち味です。

✔ 売却後のフォローまで見据えたご提案

• 売却後の資金運用・次の住まい選びに関するアドバイス

• 相続や贈与などを踏まえた資産形成の再設計

• 家族構成やライフステージを踏まえた長期目線のご提案

“売る”ことがゴールではなく、“売ったあと”の暮らしまでを一緒に考える姿勢を大切にしています。

▷ 自由を得るための「売却プラン」チャート

以下のチャートは、「所有し続ける」選択と「売却する」選択で、将来の資産設計と自由度がどう変わるかを視覚的に整理したものです。

（図解を作成いたします。以下にイメージをご提示）

️ 売却判断チャート：資産と自由の未来はどう変わる？

【転勤決定】
↓
【マイホームをどうする？】
├─→ 【貸す】
│ ├─ 入居者が住むことで自由に戻れない可能性
│ ├─ 売却価格は収益還元法で評価ダウン
│ ├─ 管理・空室・修繕リスクが発生
│ └─ 選択肢が徐々に限定される
↓
【売る】
├─ 現金化により選択肢が自由に
├─ 転勤先での住まい・生活に即応できる
├─ 精神的・物理的な管理負担がゼロに
└─ “将来に使える資産”として再設計可能

このように、売却とは“終わらせる選択”ではなく、
「未来を広げるための転換点」として位置づけることができます。

最後に：イシダは「資産の持ち方」を共に考える不動産会社です

マイホームをどうするか、という悩みの奥には、
「これからの人生をどう設計するか」という大きなテーマが隠れています。

私たち株式会社イシダは、
不動産の売却を通じて、お客様の未来設計そのものに向き合うパートナーでありたいと考えています。

“迷っている段階”だからこそ、一度ご相談ください。
ご事情に応じた柔軟なご提案を、誠実にさせていただきます。