～需要が高いからこそ「価格形成の仕組み」を知っておく～

広島市中区の物件を売却しようとお考えの方へ。
中区は広島市の中でも特に流動性が高く、売却市場としては非常に活発です。
だからこそ、売主にとっては「どこに依頼するか」よりも、「どのように売るか」の視点が重要になります。

本記事では、

• • 中区の不動産市場の構造

  • 価格の決まり方（仲介・買取）

  • それぞれの売却方法の違いと判断軸

についてご説明いたします。

なぜ中区の不動産は需要が高いのか？

ご承知の通り、中区は
・公共交通機関へのアクセス
・医療・教育・商業施設の集積
・川や緑地などの自然環境
など、すべてのバランスが取れた「完結型都市機能」を持ったエリアです。

広島市全体でみても、住環境と利便性の両立ができる地域は限られており、だからこそ中区への移住需要は一定以上で推移しています。

これはつまり、売る時期を大きく外さなければ売却できる可能性は高いということでもあります。

「高く売りたい」そのためには“価格決定メカニズム”の理解が必要

需要が高い＝どこに出しても高く売れる、というわけではありません。
特に中古住宅・マンションの場合、価格は「希望」ではなく「相場と競合」の中で形成されていきます。

価格は以下の要素から決まります：

• 同時期に売りに出ている「近隣物件との比較」

• 築年数、間取り、管理状況、眺望、日当たり

• 売主側の販売姿勢（急ぎ売るのか、時間をかけるのか）

• 経済環境（住宅ローン金利、需給バランス）

つまり、売主の希望額をベースにしても、買主側の選択肢や行動が市場価格を押し下げたり押し上げたりする構造になっています。

不動産売買は「外部環境」に大きく左右されます

不動産の売却は、物件そのものの価値だけでなく、外部環境の変化によって大きく影響を受けます。
売主自身がどれだけ良い条件で売ろうと準備していても、経済情勢・政策・金融環境によって、買主の動きが鈍ることがあります。

たとえば、以下のような要素は売却タイミングに直結します：

• 住宅ローン金利の上昇
  　→ 借入コストが上がり、買主の購入可能価格が下がる。

• 金融機関の融資姿勢の変化
  　→ 個人投資家や法人が融資を受けにくくなり、投資系物件の需要が減る。

• 物価上昇・建築費高騰
  　→ 新築価格が上がり、相対的に中古需要が増えることもあれば、買控えが起こることも。

• 税制や補助金制度の変更
  　→ 住宅取得控除の縮小や贈与税の制度変更などで、購入時期を先延ばしにする動きが出る。

• 災害・戦争・感染症といった突発的リスク
  　→ 買い控えが起きたり、価格の調整が一気に進んだりする。

これらはすべて、「売主の意思とは無関係」にやってきます。
だからこそ、売却には“いつか売る”ではなく、“売ると決めたら行動する”という姿勢が必要です。

仲介と買取の価格形成の違い

【仲介の場合】

仲介は「買主を探して市場に販売する」方式です。
価格は売出価格 → 内覧 → 交渉 → 成約価格というプロセスを経て決まります。

• 高く売れる可能性がある

• 時間が読めない（売れるまで数ヶ月かかる場合も）

• 室内の見せ方や写真の撮り方、売主の協力姿勢が結果を左右する

• 購入希望者との交渉が発生する（価格・引渡し時期など）

【買取の場合】

買取は「不動産業者が直接買う」方式です。
売却までが早く、室内の状態や瑕疵も含めて一括して業者側が引き取る形になります。

• 売却が早い（最短で1週間以内）

• 契約不適合責任が免除されることが多い

• 相場の8〜9割が目安になることが多い

• 「再販を前提とした価格」であるため、高値は望みにくい

判断の軸は「時間」と「金額」のバランス

売却方法の選択肢は、最終的に「時間を優先するか」「金額を優先するか」に集約されます。

比較項目	仲介	買取
売却価格	高くなりやすい	安くなりやすい
売却期間	数週間〜数ヶ月	数日〜2週間程度
室内見学	必須	原則不要
瑕疵責任	原則あり	原則なし（免責可）
査定の幅	売主の希望額に応じて調整可能	買取価格は業者の査定基準で即決

最後に：中区の物件だからこそ、“判断”が問われます

「中区だから売れる」のは事実ですが、
「だから誰に頼んでも同じ」というわけではありません。

大切なのは、

• 自分の希望に合った売却戦略を立てること

• 市場とのギャップを正確に理解すること

• 判断を焦らず、比較検討すること

株式会社イシダでは、売却のご相談をされたからといって、即決を迫るような対応はいたしません。
まずは一度、ご所有の物件がどういった売却ルートに向いているのか、整理するところから始めてみませんか？