相続などをきっかけに、兄弟姉妹で土地を共有することになった方も多いのではないでしょうか。

共有名義の不動産には、メリットもあれば、多くのリスクや将来的なトラブルの種も含まれています。
この記事では、「兄弟で共有の土地をどうするべきか？」という問いに対し、選択肢や考え方を整理してご紹介します。

■ 共有名義の土地とは？

相続や贈与などによって、一筆の土地を複数人で共同所有することを「共有名義」と呼びます。
兄弟姉妹で土地を持つケースでは、それぞれが法定相続分や話し合いで決めた持ち分を登記します。

例えば、兄と妹で50%ずつ共有している場合、お互いの許可がなければ原則として売却や建築、活用ができません。
これは、一人の所有ではないからこその「縛り」であり、「安心」でもあり、「不自由さ」でもあります。

■ 共有名義のリスクとは？

共有名義には以下のようなリスクがあります：

• 売却や活用に制限がある：共有者全員の合意がないと売れません。

• 管理責任の所在が曖昧になる：草刈り、固定資産税、管理費用など、誰がどのように負担するのか曖昧なまま放置されがちです。

• 世代交代でますます複雑に：共有者が亡くなり、その子どもたちに権利が分散すると、さらに人数が増えて話し合いが困難になります。

• 相続登記の義務化で対応が迫られる：令和6年から相続登記が義務となったことで、「放置」は通用しません。

■ よくあるご相談

イシダでは、以下のようなご相談をよくいただきます：

• 「兄弟の一人が遠方にいて連絡がとりにくい」

• 「自分は売りたいけど、他の兄弟は貸したいと言っている」

• 「共有しているけど、草が生い茂ってご近所に迷惑をかけている」

• 「建て替えを考えたいが、他の共有者の許可が得られない」

■ どうするのが現実的か？選択肢を整理します

① 分筆して単独所有にする

敷地に余裕があれば、「分筆（ぶんぴつ）」という手段で土地を分け、それぞれが単独名義で所有することも可能です。
ただし、実測や測量、地目の変更など手続きは多岐にわたり、土地の形状や法規制によっては不可能な場合もあります。

② 代表者が買い取る

兄弟間で価格を決め、どちらか一方が他の持ち分を買い取るという方法です。
公正な価格を知るためには、専門家による査定をおすすめします。

③ 共有のまま売却する

合意があれば、共有名義のまま土地全体を第三者に売却することも可能です。
ただし、誰かが売却に反対していると話が進みません。

④ 揉めている場合は「共有物分割請求」も

話し合いでどうしても解決できない場合、家庭裁判所に「共有物分割請求」を申し立てることができます。
これは最終手段であり、関係性が完全に悪化する可能性もあるため、できるだけ避けたいところです。

■ 結論：「放置しない」が何より大切

共有名義の土地は、「今すぐ困っていなくても、いずれ大きな火種になる」可能性が非常に高いものです。
兄弟のうち誰かが亡くなった後、その子どもたちと権利関係の話をしようとしても、もはや話が通じない、という事態は現実に多くあります。

だからこそ、「今」のうちに方針を決めておくことが大切です。

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