～「建て替えられない」からこそ、今ある建物を活かす戦略を～

「再建築不可」――
この言葉を聞くと、多くの方が「売れない」「価値がない」と不安になります。

でも、ちょっと立ち止まって考えてみてください。
再建築できない＝すでに建物がある、ということです。
ならば、その建物をどう活かすか。ここに勝機があります。

再建築不可とは？

都市計画区域内において、建物を新築・建替えするためには、幅4m以上の道路に2m以上接している敷地（接道義務）を満たす必要があります。

この条件を満たさない土地では、新たに建物を建てることはできません。（例外もあるので、必ず広島市内の各区役所の建築課に確認が必要です）
つまり、今ある建物を活かすしかない――その発想が売却成功への第一歩です。

今ある建物を「負動産」ではなく「資産」に

再建築不可物件は、たしかに建替えができないため、住宅ローンもつきにくく、投資対象として敬遠されることがあります。
ですが、既存建物に住む・使うという前提であれば、十分に価値があります。

たとえば――

• 建物の内装を一部リフォームして、住宅や賃貸用として再活用

• 外観や間取りに特徴があれば、アトリエや教室、事務所として利用

• 飲食や雑貨などの店舗利用を検討する事業者向けの提案

建物自体に価値があれば、再建築不可でも購入希望者は必ずいます。
特に、今の時代は「新築でなくてもいい」「古さに味がある」と考える人も増えています。

用途が限定されても、あきらめない

再建築不可物件は、たしかに用途に制限があります。

• 増改築や大規模リフォームには制限がある

• 住宅ローンの適用外になりやすい

• 投資家によっては「対象外」とされることも

それでも、ゼロではありません。
むしろ、「このエリアでこの価格なら」と前向きに捉える買主も存在します。

さらに、隣接地を所有する方にとっては「のどから手が出るほど欲しい物件」であることも。
株式会社イシダでは、こうした周辺の地権者や投資家ネットワークへの水面下アプローチも含め、一点ごとの販売戦略を練り上げます。

「どう使えるか」から始める売却戦略

再建築不可物件は、「建てられないから売れない」ではなく
「どう使えるかを一緒に考えるところから始まる」とイシダは考えています。

• 建物の状態を確認し、用途転換の可能性を探る

• 隣地との統合や接道の交渉の可能性を探る

• 写真や間取りの見せ方を工夫し、エンドユーザーの想像力を刺激する

物件の背景と「物語」を一緒に伝えることが、再建築不可の売却には不可欠です。

地元の零細事業者だからこそできる、きめ細かな対応

株式会社イシダは、広島市南区で長年不動産に携わってきました。
少人数体制のため、一件一件の物件にじっくりと向き合う時間があります。

• 曖昧な説明で済ませるのではなく、構造・用途・制限などを丁寧に整理

• 必要があれば、法務局・役所・道路管理者など関係各所への確認も代行

• お客様との「会話」によって、最適な売却ルートを一緒に模索

大手では埋もれてしまう「個別の工夫」こそ、イシダの持ち味です。

まとめ：「再建築不可」でも、可能性はゼロではない

再建築不可物件の売却は、「建てられない」ことを前提に、今ある建物を活かす視点で戦略を立てることがカギです。

• 諦めないこと

• 視点を変えること

• 地元業者と一緒に考えること

この3つで、「売れないかもしれない」物件が「売れてよかった」物件に変わります。

株式会社イシダでは、まず現地を見て、一緒に考えることからスタートします。
どうぞお気軽にご相談ください。